Jak koupit nemovitost pro více rodin bez peněz

Klíčové poznatky

• Jak koupit nemovitost pro více rodin

• Nejlepší úvěry na bydlení pro více rodin

• Pros a proti nemovitosti pro více rodin

Šance jsou, že pokud se již nějakou dobu setkáváte s obchodem investování do nemovitostí, začali jste uvažovat o investování do vícegeneračních domů. Pokud ano, pravděpodobně jste slyšeli o mnoha dostupných výhodách: Více peněžních toků, snadnější správa, obrovské daňové úlevy. Pokud však máte málo finančních prostředků, možná vás zajímá, jak koupit nemovitost pro více rodin bez peněz. Možná jste předpokládali, že pokud nemáte obrovské rezervy hotovosti, je investování do nemovitostí pro více rodin mimo váš dosah.

A i když je pravda, že mnoho obchodů s investicemi do nemovitostí, a to včetně těch spojených s investiční nemovitostí pro více rodin, bude připraveno o životně důležitý peněžní tok, pokud není složena vhodná záloha, neznamená to, že pokud jste na straně zálohy, nemůžete koupit nemovitost pro více rodin.

V podstatě tím, že budete kreativně přistupovat k možnostem financování, můžete zjistit, že úvodní lekce kurzu „Investování do vícegeneračních nemovitostí pro začátečníky“ se vám vyplatí. Zde je pět strategií, jak financovat nemovitost pro více rodin s malou nebo žádnou zálohou, které vám v tomto úsilí pomohou.

Poznámka: Stejně jako u každé finanční transakce je nezbytné provést náležitou prověrku a poradit se s finančním odborníkem, abyste se ujistili, že určitá strategie funguje pro vaše potřeby, například při realizaci rekonstrukce nemovitosti pro více rodin. Informace zde uvedené slouží pouze pro vzdělávací účely.

7 způsobů, jak koupit nemovitost pro více rodin bez zálohy

Nemovitosti pro více rodin mohou být spojeny s vysokou kupní cenou, což způsobuje, že se někteří investoři vyhýbají. Při správné správě však tento typ nemovitostí představuje příležitost vydělat velké množství peněžních toků a nabízí vysoké výnosy. Kupní cena nemusí představovat překážku pro vstup; existuje několik způsobů, jak investovat do vícegeneračních nemovitostí pro ty, kteří nemají spoustu hotovosti, včetně níže uvedených metod:

1. Soukromé peníze

2. Akcie

3. Prodej materiálu

4. Tvrdé peníze

5. Příspěvek na opravu

.

6. Hakování domů

7. Crowdfunding nemovitostí

Soukromé peníze

Soukromí věřitelé nejsou užiteční jen při pořizování jedno-rodinných domů. Soukromí věřitelé mohou být užiteční zejména při pořizování nemovitostí pro více rodin, například při investování do bytů pro více rodin, a mohou být skvělým způsobem, jak pokročit v developerském projektu, pokud v současné době nemáte prostředky na zálohu.

Stejně jako u nemovitostí pro jednu rodinu nemusí být soukromí věřitelé spojeni s investiční firmou. Ve skutečnosti lze některé z nejlepších soukromých věřitelů pro vás najít v rámci vaší stávající sociální sítě. Patří sem rodina, přátelé, lékaři, kolegové atd.

Proč by vám měl někdo z vaší sítě poskytnout peníze? Vyhlídka na lepší výnos, než jaký mnozí získávají ze svého penzijního účtu – a navíc podpořená nemovitostí – může být pro ty, kteří vás osloví, přesvědčivým argumentem (a může vám pomoci sehnat finanční prostředky potřebné na zálohu na nemovitost pro více rodin.)

Podíly na vlastním kapitálu

Najít investora do podílu na vlastním kapitálu je poněkud odlišné od spolupráce s věřitelem soukromých peněz. U soukromého věřitele slibujete investorovi pravidelný výnos. Ale u investora s podílem na vlastním kapitálu mu poskytujete část vlastního kapitálu nemovitosti výměnou za finanční prostředky potřebné na zálohu při koupi nemovitosti pro více rodin.

Řekněme, že investor s podílem na vlastním kapitálu vám poskytne 100 000 USD jako příspěvek na nemovitost pro více rodin. Vy pak můžete investorovi výměnou poskytnout 40procentní podíl na vlastním kapitálu nemovitosti. To by vašemu investorovi umožnilo získat jak 40 procent měsíčního cash flow z nemovitosti, tak 40 procent výnosů z případného prodeje nemovitosti.

Tato strategie je účinná právě z toho důvodu, že equity je pro investory atraktivní. A tato metoda dává investorům šanci generovat jak krátkodobé, tak dlouhodobé peněžní toky, což můžete využít k motivaci budoucích investorů při snaze o zálohu.

Prodej materiálu

Ne vždy je to možné u každého projektu vícebytové nemovitosti. Přesto existují případy, kdy nemovitost může obsahovat cenné přírodní (nebo vyrobené) zdroje, které lze při koupi nemovitosti prodat a pomoci tak získat zálohu.

Příkladem materiálu může být hlína, rostliny, štěrk, dřevo a hnojivo, tedy jakýkoli zdroj, který se může ukázat jako cenný pro jinou stranu. Jde o to vidět za vnímanou hodnotu nemovitosti pro více rodin a zjistit, zda neexistují skryté příležitosti, díky nimž může být transakce mnohem reálnější a pro vás přijatelnější.

Tvrdé peníze

Pokud tento pojem neznáte, lze věřitele tvrdých peněz (hard money lenders, HML) označit jako soukromé osoby nebo malé organizace, které půjčují dlužníkovi „tvrdé peníze“ na základě hodnoty nemovitosti, nikoliv na základě úvěrového skóre dlužníka.

Přestože jsou úroková sazba a poplatky za poskytnutí úvěru tvrdých peněz mnohem vyšší než u tradičního hypotečního úvěru, neříká se jim „tvrdé peníze“ kvůli jejich zatěžujícím podmínkám. Přesto, protože hard money je především o matematice. Splňuje poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) – ideálně 65 % nebo méně – kritéria stanovená poskytovatelem úvěru z tvrdých peněz?“

Pokud ano, máte velkou šanci na uzavření dohody, zejména pokud jste si udělali domácí úkol a našli nemovitost pro více rodin, která má všechny znaky stálého zdroje peněžních toků. Pokud ne, je na čase, abyste pokračovali v hledání.

Příspěvek na opravy

Investoři tuto strategii často přehlížejí, ale může to být účinný způsob, jak si vygenerovat prostředky na zálohu na vícegenerační nemovitost. Funguje to následujícím způsobem: Při prohlídce nemovitosti určené k bydlení ve více rodinných domech sestavíte seznam oprav, které je třeba provést před koupí. A tyto peníze, za předpokladu, že prodávající s transakcí souhlasí, vám budou vráceny při uzavření obchodu.

Poté máte dvě možnosti:

1. Opravy provedete sami. Není to ideální řešení, ale pokud máte odborné znalosti a čas, může být efektivní.

2. Lepším řešením je, že již máte tým dodavatelů a/nebo odborníků na opravy domů, se kterými jste (vy nebo váš partner) v minulosti spolupracovali a kteří se o opravy postarají.

Protože jste jim v minulosti zadali nebo v budoucnu zadáte stálou práci, můžete často získat slevu na cenu práce a materiálu na opravu. Což jsou peníze, které můžete dát na zálohu.“

House Hacking

House hacking znamená pronajímání části nemovitosti, ve které právě bydlíte. V podstatě můžete na internetu uvést volnou ložnici, podkroví nebo dokonce společný prostor jako krátkodobý pronájem. Nejběžnějším způsobem je využití služby Airbnb. Stanovte cenu pronájmu podle podobných nabídek v okolí a sledujte, jak se váš peněžní tok zvyšuje s tím, jak hosté pronajímají váš prostor.

Tuto strategii mohou využívat jak majitelé domů, tak nájemníci, pokud to nájemní smlouvy a místní vyhlášky umožňují. Prozkoumejte zákony týkající se krátkodobých pronájmů ve vaší oblasti a zjistěte, jaká (pokud vůbec nějaká) povolení budete potřebovat, abyste mohli začít. V mnoha oblíbených turistických destinacích je k uvedení vaší nemovitosti vyžadována licence. Poté, co budete moci začít, přemýšlejte o tom, jak můžete do své nabídky přilákat hosty. Zařiďte místnost, pořiďte jasné fotografie a uveďte veškeré vybavení, které k ní patří. Váš pokoj nemusí být přehnaně luxusní, ale čím lepší bude váš výpis, tím více budete moci návštěvníkům účtovat.

Celkově vzato může být tato nedostatečně využívaná strategie skvělým způsobem, jak doplnit své příjmy a zvýšit své finanční rezervy. Za několik krátkých měsíců byste dokonce mohli mít dostatek prostředků na zálohu na koupi nemovitosti pro více rodin.

Realitní crowdfunding

Namísto získávání finančních prostředků od jednoho věřitele zvažte využití crowdfundingu jako způsobu koupě nemovitosti pro více rodin. Crowdfunding je způsob, jak získat peníze tím, že místo jedné velké investice požádáte skupinu investorů o malé částky kapitálu. Tuto strategii zpopularizovaly webové stránky jako GoFundMe a Kickstarter, které uživatelům umožňují snadno crowdfundingově financovat jakýkoli projekt.

K zahájení crowdfundingu nepotřebujete žádný kapitál, potřebujete však spolehlivou síť a silný nápad. Věřitelé se budou spíše zajímat o úspěch vašeho projektu, takže musíte být připraveni je přesvědčit, jak bude fungovat. Může to vyžadovat pořádné nasazení, ale dobrou zprávou je, že po úspěchu vaší nemovitosti budou investoři více nakloněni tomu, aby vás doporučili ostatním a podpořili vaše budoucí projekty.

Nejlepší úvěry na bydlení pro více rodin

Pro ty, kteří zkoumají způsoby financování nákupu pomocí úvěru, je na trhu k dispozici několik typů úvěrů na nemovitosti pro více rodin. Úrokové sazby následujících úvěrů se obvykle pohybují mezi 4,5 a 12 procenty a mohou být vhodné i pro investory, kteří chtějí své nemovitosti refinancovat:

• Konvenční hypotéka pro více rodin: Většina tradičních věřitelů nabízí dostatečně velké úvěry na financování vícegeneračních nemovitostí, obvykle pro nemovitosti se dvěma až čtyřmi jednotkami. (Cokoli většího by se kvalifikovalo jako komerční nemovitost.) Konvenční hypotéky jsou skvělé pro investory, kteří si přejí dlouhodobější úvěr a mohou složit 20procentní zálohu.

• Federální financování: Více vládních agentur, například Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae a Freddie Mac, sponzorují programy úvěrů pro více rodin. Tyto úvěry jsou skvělé pro investory, kteří nemají mnoho prostředků na zálohu a jsou ochotni bydlet v jedné z jednotek.

• Portfoliový úvěr: Portfoliové úvěry jsou úvěry, které lze použít k nákupu více nemovitostí najednou. Tyto dlouhodobé úvěry jsou vhodné pro investory, kteří chtějí koupit až 10 nemovitostí najednou.

• Krátkodobé financování: Někteří investoři mohou z důvodu flexibility potřebovat krátkodobý úvěr, jako je například hard money loan nebo překlenovací úvěr. Investor může například chtít jednat rychle a financovat obchod krátkodobě, dokud jej nebude moci renovovat nebo zvýšit obsazenost, dokud nebude moci splnit požadavky na dlouhodobý úvěr. Krátkodobé financování je obvykle spojeno s vyššími úrokovými sazbami.

Pros Of Buying Multifamily Properties

Předtím, než se rozhodnete přidat do svého investičního portfolia nemovitost pro více rodin, měli byste věnovat čas zvážení všech pro a proti a rozhodnout se, zda je to pro vás to pravé. Investice do vícerodinných nemovitostí má mnoho výhod, které investory lákají k využití těchto příležitostí.

• Příjem z opakovaného investování: Opakovaný měsíční příjem, který může nemovitost pro více rodin přinést, je jednou z nejvýznamnějších výhod této investice. Finančně zdravé obchody mají potenciál kompenzovat vaše měsíční výdaje a přinášet vám každý měsíc hotovost do peněženky.

• Rozmanitost příjmů: Neobsazenost nemovitosti v jednom domě bude mít za následek ztrátu příjmů za dané období. Pokud je však jedna jednotka ve vícebytové nemovitosti neobsazená, ostatní jednotky budou nadále generovat příjem, což pomůže zmírnit náklady na neobsazenost.

• Nízká údržba: Mnoho oprav v rámci údržby, jako je oprava střešní krytiny nebo ústředního topení, lze provést na všech jednotkách ve vícegenerační nemovitosti najednou. To vám pomůže ušetřit čas a peníze za spotřební materiál a práci.

• Více zdrojů příjmů: Ve větších vícebytových nemovitostech mají investoři možnost generovat na místě více zdrojů příjmů. Můžete od nájemníků vybírat dodatečné poplatky za parkovací nebo garážová stání nebo instalovat prádelny provozované na mince, které vám zajistí příjem navíc k měsíčnímu nájemnému.

• Financování založené na výkonnosti:Financování vícerodinných nemovitostí je založeno na výkonnosti nemovitosti, nikoli na vaší osobní finanční situaci. To může být výhodné, pokud chcete investovat do nemovitostí, ale nemáte skvělé úvěrové skóre.

Cons Of Buying Multifamily Properties

Ačkoli existuje mnoho výhod nákupu a vlastnictví nemovitostí pro více rodin, může to být složitější než investice do jednoho domu, takže je důležité pochopit problémy, kterým můžete čelit.

• Správa: Správa nemovitosti pro více rodin může být časově náročná, zejména pokud jsou v nemovitosti více než 4 jednotky. Mnozí investoři se rozhodnou najmout správce nemovitostí na místě nebo společnost pro správu nemovitostí, místo aby se tohoto úkolu ujali sami. Přesto jsou obě tyto možnosti spojeny s dalšími náklady.

• Vyšší fluktuace:Nájemníci vícerodinných nemovitostí obývají jednotku v průměru přibližně 2 roky nebo méně ve srovnání s 5 až 7letou obývaností průměrného nájemníka jednoho domu. Nezapomeňte počítat s náklady na marketing nutnými k získání nových nájemníků kvůli vyšší fluktuaci nájemníků vícerodinných nemovitostí.

• Nájemníci nemovitost zanedbávají:Běžné opotřebení vícerodinných nemovitostí bývá větší než u nemovitostí pro jednu rodinu, takže investoři by měli být připraveni na větší počet oprav mezi jednotlivými obsazeními nájemníky.

• Vysoké náklady na údržbu:Když se ve vícerodinné nemovitosti objeví závažné problémy, týká se to více jednotek, což vede k nákladnějším opravám údržby. Pokud se vyskytnou problémy, jako jsou poruchy topného systému nebo problémy s vodovodem, bude oprava více jednotek stát více, než by stála oprava domu pro jednu rodinu, takže investoři by měli být připraveni na tyto výdaje, pokud k nim někdy dojde.

Shrnutí

Zda je pro vás investice do nemovitosti pro více rodin správná, bude vyžadovat, aby investoři kreativně přemýšleli o svých překážkách a vymysleli strategii, jak koupit nemovitost pro více rodin bez peněz způsobem, který vám bude vyhovovat. Oslovením své sítě, prozkoumáním možností tvrdých peněz – dokonce i výpočtem hodnoty dřeva při dalším prodeji – můžete najít cesty pro investování do vícebytových nemovitostí, které jste nikdy nepovažovali za možné. Každá investiční strategie má své výhody i nevýhody. Přesto, pokud si investoři plně uvědomují, co je čeká, je mnohem pravděpodobnější, že dosáhnou úspěchu při investování do vícebytových nemovitostí.

Brání vám nedostatek finančních prostředků v investování do nemovitostí? Nedovolte mu to!

Jednou z překážek, se kterou se potýká mnoho nových investorů, je hledání finančních prostředků pro své realitní obchody. Náš nový online kurz o nemovitostech, který vede expert na investování Than Merrill, je navržen tak, aby vám pomohl začít se seznamovat s mnoha možnostmi financování, které jsou pro investory k dispozici, a také s nejvýnosnějšími strategiemi investování do nemovitostí v dnešní době.

Klikněte zde a zaregistrujte se na náš jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se učit, jak investovat na dnešním realitním trhu!