Flipping houses and taxes

Pokud jste někdy sledovali reality show o flippingu domů, je těžké nebýt ohromen jejich obrovskými zisky. Kdo by nechtěl koupit opravený dům a prodat ho s obrovským ziskem? Než se do toho vrhnete a koupíte ten dům v ulici, který má „takový potenciál“, musíte nejprve zvážit daňové důsledky.

Překlápění nemovitostí je situace, kdy jednotlivci, včetně realitních makléřů, v krátkém časovém období kupují a dále prodávají domy za účelem dosažení zisku. Patří sem také nákup a prodej nemovitosti před jejím oficiálním prodejem nebo výstavbou – tento proces se nazývá „asignační prodej“, ale někdy se také označuje jako „stínový flipping“.

Kapitálové zisky versus příjmy z podnikání

Největší rozdíl mezi kapitálovými zisky a zisky z podnikání je v sazbě daně, která se platí. Pokud je prodej nemovitosti považován za prodej kapitálové povahy, uvádí se ve všeobecném daňovém přiznání T1 pouze 50 % zisku jako příjem na řádku 12700 – Kapitálové zisky. Pokud je však prodej považován za součást podnikání, musíte vyplnit řádek T2125 – Výkaz o podnikatelské nebo profesní činnosti a celý čistý zisk podléhá zdanění.

Řekněme, že jste koupili ten malý domek na rohu s úmyslem prodat ho se značným ziskem. Během několika krátkých týdnů jste z toho kutilského speciálu udělali dům snů. Podle vašeho realitního makléře můžete vydělat 20 000 dolarů, pokud se dům prodá před splatností další bankovní splátky. Vzhledem k okolnostem nákupu a prodeje bude CRA pravděpodobně považovat těchto 20 000 USD za příjem z podnikání a celou částku podrobí zdanění.

Pokud byste stejný dům koupili jako nemovitost k pronájmu, váš zisk z případného prodeje by byl s největší pravděpodobností považován za kapitálový zisk. Příjmy z pronájmu, kterých byste dosáhli, by sice hrály roli při výpočtu daně, ale zdanili byste je pouze 50% sazbou. Rozdíl je v záměru. Pokud koupíte nemovitost s úmyslem dosáhnout zisku z jejího prodeje, je to obvykle považováno za příjem z podnikání. Pokud je vaším záměrem, aby vám nemovitost přinášela trvalý příjem, je obvykle považována za kapitálový příjem.

Záměr není jediným faktorem, který CRA bere v úvahu, pokud jde o kapitálový a podnikatelský příjem. Zohledňuje se také počet prodaných nemovitostí, časový rámec mezi nákupem a prodejem a povaha rekonstrukce.

Ale není osvobozen, když v něm bydlím?“

Prodáváte-li svůj dům, jste obecně osvobozeni od daně z kapitálových výnosů, pokud byl dům vaším hlavním bydlištěm. Když se flipping domů stal poprvé populárním, mnoho lidí tohoto pravidla využilo v domnění, že přechytračí CRA tím, že se vyhnou potenciálním daňovým důsledkům. Po dobu rekonstrukce prohlašovali projektový dům za své hlavní bydliště a po prodeji nemovitosti jednoduše změnili adresu na nejnovější projektový dům.

Nedlouho poté CRA tuto praxi zarazila tím, že zavedla přísnější požadavky na určení hlavního bydliště. Při určování výjimky se opět zohledňuje záměr v době nákupu, počet nákupů a prodejů a časový rámec mezi určením hlavního bydliště. CRA přijímá opatření k řešení nedodržování předpisů v oblasti nemovitostí a k zajištění toho, aby osvobození od daně z hlavního bydliště uplatňovali pouze ti, kteří na něj mají nárok. Kromě dlužné daně z prodeje vám mohou být uloženy také sankce, pokud své zisky správně neoznámíte.

Na tomto odkazu CRA naleznete další informace: CRA: Flipping houses or condos?

Jaká edice TurboTaxu je pro mě ta pravá?

Ať už se jedná o příjmy z podnikání, pronájmu nemovitostí nebo kapitálové zisky, TurboTax má pro vás ten správný software Odpovězte na několik jednoduchých otázek v našem doporučovači produktů a my vám pomůžeme vybrat tu správnou edici, která bude odrážet vaše individuální okolnosti.

Vždy můžete začít vyplňovat přiznání v programu TurboTax Free, a pokud pocítíte potřebu další pomoci, můžete přejít na některou z našich placených edic nebo získat živou pomoc odborníka s naší službou Assist & Review nebo Full Service*. Ale nebojte se, při používání online verze softwaru, když se rozhodnete pro upgrade, vaše informace se okamžitě přenesou, takže můžete pokračovat přesně tam, kde jste skončili.

*TurboTax Live Full Service není k dispozici v Quebecu.