Co znamená „Clear to Close“ a za jak dlouho se stanu majitelem domu?

Při koupi domu se setkáte se spoustou termínů a frází, nad kterými se budete zmateně škrábat na hlavě. Jedním z těchto pojmů je „clear to close“. Předpokládáte, že to znamená, že jste pověstný hop, skok a skok od toho, abyste dostali klíče od svého nového domova.

Naneštěstí tam ještě nejste – zatím.

Co znamená clear to close?

Clear to close je jednodušší, než byste si mysleli. Jessica Sanchezová, ředitelka provozu vyřizování hypoték zde ve společnosti HomeLight, vysvětluje:

„Clear to close z hlediska zpracování hypotéky znamená, že dlužníci splnili všechny zbývající podmínky nebo požadavky, které jsou nutné k tomu, aby dlužníci mohli jít k uzavíracímu stolu – a podepsat závěrečné dokumenty. Jakmile podepíšete všechny dokumenty a „uzavřete“ hypotéku, věřitel zaplatí prodávajícímu a všem zúčastněným stranám a vy dostanete klíče od svého domu.“

Mezi dokumenty, které budete při žádosti o hypotéku obecně potřebovat (kromě občanského průkazu a samotné žádosti), patří např:

Doklad o příjmu

• Dva roky daňových přiznání, buď W-2, nebo 1099
• Výplatní pásky za posledních 30 dní
• Výkaz zisků a ztrát za uplynulý rok (pokud jste samostatně výdělečně činnízaměstnáni)
• Dopisy vysvětlující případné výpadky v zaměstnání za poslední dva roky
• Přepisy příjmů z nezaměstnanosti
• Doklad o příjmech z nemovitostí
• Příjmy z výživného nebo alimentů
• Doklad o jiných formách příjmů

Plán vaší zálohy

• Dva měsíce bankovních výpisů, pokud používáte spoření
• Doklady o darovaných finančních prostředcích od přátel nebo rodiny
• Doklady o asistenčních programech

Doklady o majetku

• 60 dní bankovní výpisy
• Poslední čtvrtletní výpis z penzijního účtu nebo účtu 401(k)
• 60 dní výpisů z IRA
• Poslední dva měsíce výpisů z makléřských účtů

Dluhy, finanční historii a další závazky

• Úvěrové zprávy od společností Experian, Equifax, a TransUnion
• Případné dluhy a výdaje

Zvláštní okolnosti

• Dokumenty o bankrotu
• Rozvodové rozhodnutí
• Dokumenty o exekuci
• Jakékoli další dokumenty, které může věřitel požadovat

Co se děje před vyjasněním k uzavření?

Podle zprávy Origination Insight Report společnosti Ellie Mae pro rok 2019 trvá průměrné uzavření od začátku do konce přibližně 47 dní. To samozřejmě závisí na několika proměnných, například na získání předschválení hypotéky nebo na tom, zda si berete úvěr FHA nebo VA, což může trvat o něco déle. (A to ani nepočítáme všechna možná zpoždění, která mohou datum uzavření posunout!)

Během těch týdnů, než dostanete zelenou a budete mít jasno, že můžete uzavřít, se musí nejprve stát poměrně dost věcí.

Prodávající přijme vaši nabídku ke koupi

Úplně prvním krokem, který musí proběhnout před tím, než vám úvěrový pracovník předloží žádost ke zpracování, je, že prodávající musí přijmout vaši nabídku.

Po přijetí nabídky váš realitní makléř vypracuje kupní smlouvu.

Kupní smlouva rozebere různé aspekty smlouvy, včetně:

• Kdo jsou kupující a prodávající
• Stav a popis nemovitosti
• Všechny podmínky a podmíněnosti úvěru
• Povinnosti a práva kupujícího a prodávajícího
• Předměty zahrnuté nebo vyloučené z prodeje
• .
• Výše složené zálohy
• Podrobný seznam uzavíracích nákladů a kdo za co odpovídá
• Datum uzavření smlouvy
• Kdy dostanete klíče od nemovitosti (známé také jako podmínky držby)
• Podpisy kupujícího a prodávajícího

Pozn: Proces uzavření oficiálně začne, když prodávající podepíše smlouvu.

Objednání prohlídky domu a ocenění nemovitosti

Dalším úkolem na seznamu je zajištění prohlídky domu a ocenění nemovitosti. Domácí inspekce není nezbytně nutná při žádosti o hypotéku, protože se obvykle provádí podle uvážení kupujícího, ale pomůže při vyjednávání, pokud je třeba provést nějaké opravy.

Při domácí inspekci přijde do domu třetí strana, licencovaný domácí inspektor, a podívá se na každý aspekt domu. To bude zahrnovat elektrický systém, systém HVAC, konstrukční prvky a spotřebiče. Budete si muset najmout specializovaného inspektora, aby našel případné skryté problémy, jako jsou olovnaté nátěry, plísně, radon a poškození termity.

Ocenění domu je nezbytnou součástí procesu koupě domu, pokud využíváte hypotéku. Odhad je vyžadován poskytovateli hypotečních úvěrů, protože zabraňuje tomu, abyste vy i věřitel zaplatili více, než je hodnota domu. V případě, že má nemovitost vyšší hodnotu, než je požadovaná cena, je to váš šťastný den, protože nejste povinni sdělit prodávajícímu odhad odhadce. Dokud je kupní smlouva podepsána oběma stranami, prodávající nemůže zvýšit nabídkovou cenu.

Poznámka: Poplatky za inspekci a odhadce hradíte vy, kupující, obvykle z vlastní kapsy. Průměrné náklady na inspekci domu se mohou pohybovat od 300 do 400 USD. Větší domy mohou stát 600 USD a více! Ocenění domu může stát stejnou částku jako inspekce. Mějte na paměti, že skutečné náklady budou záviset na vaší lokalitě a velikosti domu.

Úvěrový úředník přezkoumá úvěr

Když jsou ocenění a inspekce hotové, úvěrový úředník předloží vyplněný spis úvěrovému úředníkovi k přezkoumání. Underwriter projde celý spis, aby se ujistil, že je vše v pořádku.

To zahrnuje pohled na aktualizované úvěrové skóre, konečné ověření zaměstnání a kontrolu, zda je titul čistý. Pokud má upisovatel nějaké otázky, může si před schválením úvěru vyžádat další dokumentaci.

Jakmile upisovatel dokončí přezkum a podmíněně schválí úvěr, dostane kupující seznam zbývajících podmínek, které musí splnit, aby mohl dostat oznámení „clear to close“.

Co se stane po „clear to close?“

Po tom, co underwriter dokončí svou kontrolu a úvěr je schválen, obdržíte oznámení o uzavření úvěru, a to nejpozději tři dny před plánovaným datem uzavření. Musíte potvrdit přijetí Closing Disclosure co nejdříve, jinak by se datum uzavření mohlo posunout.

Zveřejnění závěrečných informací bude obsahovat:

Zveřejnění závěrečných informací:

• Podmínky úvěru
• Odhadovaná měsíční splátka hypotéky
• Náklady na uzavření úvěru
• Náklady na vyřízení úvěru
• Cash-to-tabulka pro uzavření úvěru
• Tabulka s přehledem transakcí
• Zveřejnění informací o úvěru
• Výpočet úvěru
• Kontaktní údaje
• Potvrzení o přijetí

„Jakmile věřitel vydá Závěrečné informace, to v podstatě znamená, že jste udělali vše, co jste jako kupující potřebovali, a můžete jít,“ říká Sanchez. Jakmile uplyne třídenní lhůta, můžete si nechat dokumenty notářsky ověřit u titulární společnosti nebo k vám může přijet mobilní notář.

Závěrečná procházka

Gratulujeme! Pokud provádíte závěrečnou prohlídku, jste v cílové rovince.

Je to čas, kdy chcete překontrolovat každý aspekt domu, abyste se ujistili, že je ve stejném stavu, jako když jste podávali nabídku.

Při prohlídce kontrolujete, zda se prodávající postaral o opravy uvedené v požadavku kupujícího na opravy – pokud se na ně vztahuje. Kupující se může vzdát požadavku na opravy nebo se prodávající může rozhodnout prodat dům tak, jak je, a po prohlídce se nebude zabývat ani myšlenkou, že by v domě něco opravoval.

V případě, že v domě vznikly velké škody nebo se objevily nové problémy, můžete požádat o odložení uzavření, zatímco váš agent bude jednat s agentem nabízejícím nemovitost, aby přišel se spravedlivým řešením.

Den uzavření

Konečně je tu den uzavření! Dnes je den, kdy se všichni zúčastnění na transakci sejdou a podepíší spoustu dokumentů, aby dokončili prodej. Budete si chtít přinést průkaz totožnosti s fotografií a pokladní šek s finančními prostředky na pokrytí nákladů na uzavření a zbytek zálohy po odečtení zálohy.

Poznámka: Není neobvyklé, že věřitelé doporučují nechat si tyto prostředky převést, protože je to nejjednodušší a nejefektivnější možnost. Před převodem těchto prostředků si však třikrát zkontrolujte údaje o účtu; k podvodům dochází a vy přece nechcete přijít o svou zálohu.

Převod finančních prostředků

Po podpisu všech dokumentů zašle věřitel finanční prostředky společnosti, která se zabývá převodem nemovitostí, nebo právníkovi, který uzavírá smlouvu. Odtud prodávající obdrží svou část finančních prostředků, nebo v případě refinancování bude předchozí hypotéka splacena a prodávající začne splácet svou novou hypotéku.

Tipy, jak se rychleji dostat k uzavření smlouvy

Kupující, kteří se nemohou dočkat, až se nastěhují do svého nového bydlení, se mohou dostat k uzavření smlouvy rychleji, pokud budou dodržovat tyto jednoduché tipy:

1. Mějte po ruce své finanční doklady.

Pravděpodobně jste to udělali ještě předtím, než jste si začali prohlížet domy.

2. Než si začnete prohlížet domy, nechte si je předběžně schválit.

Díky tomu budete vědět, kolik si můžete dovolit. Předběžné schválení vám také dodá jistotu, že budete moci podat silnou nabídku, jakmile najdete dům, o který se chcete ucházet.

3. Sledujte svou úvěrovou zprávu.

„Vynikající“ úvěrové skóre vám zajistí nejlepší možné sazby, ale to neznamená, že máte smůlu, pokud vaše skóre není příkladné. Můžete mít skóre 580 bodů, a přesto vám bude úvěr schválen, ale většina běžných úvěrů vyžaduje skóre alespoň 620 bodů.

Teď také není vhodná doba na velké nákupy, protože to bude mít negativní dopad na váš úvěr, což by mohlo přimět věřitele přehodnotit své rozhodnutí.

4. Důkladně si přečtěte závěrečné informace.

Je důležité projít si závěrečné informace řádek po řádku. Dávejte pozor na případné pravopisné chyby, nesrovnalosti nebo jiné věci, které se liší od toho, co jste očekávali.

5. Vezměte si na starost, zda se vám nepodařilo zjistit, že jste se dostali do problémů. Okamžitě si sjednejte pojištění.

Věřitelé obvykle vyžadují, aby kupující měli pojištění majitele domu, aby ochránili svou investici. Nicméně i když to váš věřitel nevyžaduje, bylo by ve vašem nejlepším zájmu, abyste si pojištění majitele domu stejně sjednali. Pokud se s vaším domem něco stane, může vám hrozit finanční krach, pokud nebudete mít prostředky na opravy… a nedej bože, aby se na vašem pozemku někdo zranil, protože byste mohli čelit tučné žalobě.

Týdny předcházející dni uzavření obchodu mohou být trochu nervózní, protože nic není dáno do kamene. Nemusíte se však bát, protože jakmile dostanete oznámení, že můžete uzavřít, máte vyhráno!

„Kupující se mohou v podstatě uvolnit a počkat ty tři dny na podepsání úvěrových dokumentů, a pak by se váš úvěr měl uzavřít následující den,“ poznamenává Sanchez.