Limity VA půjček pro většinu Kalifornie byly obvykle vyšší než v mnoha částech země. Ale přesto, vzhledem k tomu, že ceny domů byly poměrně často vyšší než místní okresní úvěrový limit, byli kalifornští veteráni v mnoha situacích nuceni přijít s určitou zálohou. Pro rok 2020 se chystají změny. Limity pro 100% financování se ruší. Veterán si tak bude moci koupit dům za jakoukoli cenu (teoreticky) s nulovou akontací.
Zákon o námořních veteránech na modré vodě z roku 2019
Zákon o námořních veteránech na modré vodě z roku 2019 (zní to skoro jako něco z filmu o Jasonu Bourneovi) byl podepsán v červnu 2019 a začne platit od 1. ledna 2020. Tento zákon ruší limity pro půjčky VA s nulovou zálohou. Zvyšuje také poplatek za financování VA.
Dosud (1. ledna 2020) byly limity úvěrů VA vázány na limity stanovené každoročně FHFA. Veterán si mohl koupit dům s nulovou akontací, ale pouze do výše limitu půjčky v okrese. Pokud byla kupní cena vyšší než úvěrový limit, pak kalifornský veterán potřeboval zálohu ve výši 25 % rozdílu mezi úvěrovým limitem a cenou domu. Výsledná půjčka VA se běžně označovala jako „Jumbo VA Loan“. Tato půjčka byla pro veterána stále velmi výhodná a umožňovala nižší zálohu a žádné pojištění hypotéky než jakýkoli jiný typ úvěrového programu.
Srovnání nákupu s limitem úvěru v roce 2019 a nákupu bez limitu v roce 2020
Limit pro 100% financování úvěru VA v okresech Orange a Los Angeles činí v roce 2019 726 525 USD. Veterán si může koupit dům až do výše 726 525 dolarů bez akontace. Pokud je kupní cena 926 525 USD nebo o 200 000 USD vyšší než úvěrový limit pro rok 2019 v okresech Orange a Los Angeles, pak by požadovaná záloha činila 50 000 USD (25 % z rozdílu 200 000 USD) a úvěr VA by činil 876 525 USD. V roce 2020 nebude veterán, který si pořídí dům za 926 525 USD nebo dokonce za 1 000 000 USD, vůbec potřebovat zálohu. To veteránovi umožní ponechat si v bance více peněz.
Standardní limit „Conforming“ VA půjčky v roce 2019 činí 484 350 USD. Na okresy Riverside a San Bernardino se tento limit vztahuje, i když existuje mnoho oblastí, kde se domy prodávají nad limit. Například veterán, který si v roce 2019 koupí dům v Coroně (v okrese Riverside) za 584 350 USD (100 000 USD nad 100% limitem), bude potřebovat zálohu 25 000 USD. V roce 2020 již zálohu potřebovat nebude. Tím se otevře mnoho oblastí Inland Empire a pomůže to i hodnotě nemovitostí.
Zvýšení poplatku za financování VA
Poplatek za financování VA se v roce 2020 zvýší v rámci zákona Blue Water Navy Veterans Act z roku 2019. VA Funding Fee je obvykle financován do úvěru a vyplácen společnosti VA. Většinou jej VA používá k ručení za úvěr VA pro věřitele, kteří úvěry skutečně uzavírají. Je důležité si uvědomit, že VA není „věřitel“ a nefinancuje půjčky VA. VA ručí za úvěr, pokud je upsán podle směrnic VA. A ne všechny hypoteční společnosti nabízejí úvěrový program VA.
V současné době, v roce 2019, činí poplatek za financování VA pro prvního kupujícího VA úvěru 2,15 % z výše úvěru. (může se lišit v závislosti na tom, zda je veterán způsobilý a zda je způsobilý kvůli době strávené v zálohách nebo národní gardě, nebo byl v aktivní službě). Nový poplatek za financování VA v roce 2020 bude činit 2,3 % pro první uživatele. Poplatek za financování pro další uživatele bude v roce 2019 činit 3,6 % oproti současným 3,3 %. V roce 2020 bude poplatek za financování stejný pro všechny oprávněné veterány bez ohledu na to, zda byli příslušníky Národní gardy nebo v záloze, nebo byli vojáky z povolání.
Odpuštění poplatku za financování pro veterány
Pro veterány s hodnocením zdravotního postižení souvisejícího se službou je poplatek za financování prominut. A od roku 2020 budou od poplatku za financování osvobozeni také příslušníci aktivní služby, kteří obdrželi Purpurové srdce. Poplatek za financování lze také snížit složením 5% nebo 10% zálohy. Pro dalšího uživatele v roce 2020 může být poplatek za financování VA snížen z 3,6 % na 1,65 % při 5% záloze nebo 1,4 % při 10% záloze.
Jak již bylo zmíněno, VA Funding Fee může být financován v rámci úvěru, což znamená, že neovlivní částku, kterou veterán potřebuje na koupi domu. Ale přesto, pokud následný uživatel prodává dům a bude mít z prodeje kapitál na další nákup, složením 5% zálohy na nákup v hodnotě 500 000 USD se VA Funding Fee sníží z 18 000 USD na 7 837 USD. Výsledná výše úvěru s 5% akontací (akontace 25 000 USD) by činila 482 837 USD. Výsledná výše úvěru při záloze 0 USD by činila 518 000 USD. Při záloze 25 000 USD je tedy rozdíl ve výši úvěru 35 163 USD. Rozdíl ve splátkách bude záviset na úrokové sazbě úvěru, ale může se snadno pohybovat mezi 150 a 175 dolary měsíčně. Pro následného uživatele půjčky VA, který má možnost přijít s nějakou zálohou, by to bylo něco, o čem by měl přemýšlet.
Chcete-li skutečně vědět, co je pro vás nejlepší volbou, kontaktujte úvěrového úředníka, který se specializuje na úvěrový program VA, je to váš první krok.
Autorem je Tim Storm, kalifornský úvěrový úředník VA specializující se na půjčky VA. MLO 223456. – Kontaktujte prosím mou kancelář na adrese Fairway Independent Mortgage Corporation NMLS 2289. Moje přímá linka je 714-478-3049. Připravím vám vlastní scénáře půjček VA, které budou přizpůsobeny vašim finančním cílům, a to jak dlouhodobým, tak krátkodobým. Připravím také video s vysvětlením vašich scénářů, abyste byli schopni plně pochopit čísla PŘED zahájením úvěrového procesu
.